Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων για κατοικία αυξάνονται ραγδαία στις Ηνωμένες Πολιτείες, γεγονός που φαίνεται να επιβραδύνει τις περισσότερες στεγαστικές αγορές. (Μερικοί, όπως η αγορά εδώ στο Corvallis, έχουν επηρεαστεί λιγότερο. Δώστε του χρόνο.)
Το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων για ένα δάνειο 30 ετών ήταν περίπου 3,0% στην αρχή του έτους. σήμερα, είναι στο 6,245% — ακόμη και για κάποιον με εξαιρετική πιστωτική βαθμολογία πάνω από 800.
Η Kim και εγώ είμαστε τυχεροί που αγοράσαμε το σπίτι μας το 2021 αντί να περιμένουμε μέχρι το 2022. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων δεν ήταν στην πραγματικότητα ένας παράγοντας κατά τη διάρκεια των διαβουλεύσεών μας πέρυσι. οι ιστορικά χαμηλές τιμές ήταν απλώς ένα πρόσθετο μπόνους για την αγορά όταν το κάναμε.
Όταν αγοράσαμε το σπίτι μας τον περασμένο Αύγουστο, συνάψαμε υποθήκη 480.000 δολαρίων με 2,625%. Δεν χτυπήσαμε ακριβώς τον πάτο της αγοράς στεγαστικών δανείων (ήταν αρχές Ιανουαρίου 2021, όταν μπορεί να είχαμε ένα δάνειο για 2,5%), αλλά φτάσαμε κοντά.
Ακολουθεί ένα διάγραμμα από την Federal Reserve που δείχνει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων από τα τελευταία 2,5 χρόνια.
Και εδώ είναι ένα γράφημα που δείχνει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων για τα τελευταία 50+ χρόνια:
Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων κυμαίνονται σε ιστορικά χαμηλά από τη Μεγάλη Ύφεση του 2007-2009. Και τα ποσοστά μειώθηκαν ακόμη περισσότερο κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID. (Αυτά τα χαμηλά επιτόκια ευθύνονται εν μέρει για την καυτή αγορά κατοικίας των τελευταίων δύο ετών.)
Τι σημαίνουν αυτά τα αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων για τους πραγματικούς αγοραστές κατοικιών; Ας χρησιμοποιήσουμε την κατάστασή μας ως αντιπροσωπευτικό παράδειγμα.
Οι αυξανόμενες τιμές μειώνουν την αγοραστική δύναμη
Τον περασμένο Αύγουστο, η Kim και εγώ κλείσαμε το σπίτι μας εδώ στο Corvallis. Είναι ένα μεγαθήριο του 1964 για το οποίο πληρώσαμε 680.000 δολάρια. Με μια προκαταβολή 200.000 $, καταφέραμε να λάβουμε 2,625% ΣΕΠΕ για δάνειο 30 ετών. Πληρώνουμε 1929,33 $ κάθε μήνα για κεφάλαιο και τόκους. (Η πραγματική μας πληρωμή στεγαστικού δανείου, συμπεριλαμβανομένων των φόρων και της ασφάλισης, είναι 2528,43 $ ανά μήνα.)
Σήμερα, το ίδιο δάνειο θα μας κόστιζε 6,245%. Αν θέλαμε να αγοράσουμε αυτό το ίδιο σπίτι στην ίδια τιμή με την ίδια προκαταβολή, οι μηνιαίες πληρωμές μας για κεφάλαιο και τόκους θα ήταν 2956,04 $ — μια αύξηση άνω των 1000 $ ανά μήνα σε σύγκριση με την αγορά πριν από ένα χρόνο!
Αν ψωνίζαμε για σπίτια σήμερα και θέλαμε να διατηρήσουμε την πληρωμή του στεγαστικού δανείου μας ίδια — 1929,33 $ το μήνα — θα έπρεπε να μειώσουμε τα βλέμματά μας. Αντί να συνάψουμε ένα στεγαστικό δάνειο 480.000 δολαρίων για ένα σπίτι 680.000 δολαρίων, θα εξετάζαμε ένα στεγαστικό δάνειο 313.500 δολαρίων σε ένα σπίτι 513.500 δολαρίων.
Αλλά περίμενε! Δεν είναι μόνο αυτό! Οι τιμές των κατοικιών στην πόλη μας έχουν αυξηθεί κατά 10% κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους, με αποτέλεσμα να διακυβεύεται περαιτέρω η αγοραστική μας δύναμη. Αν περιμέναμε μέχρι τώρα για να αγοράσουμε και θέλαμε να διατηρήσουμε την πληρωμή του στεγαστικού μας δανείου στα 1929,33 $, θα ψωνίζαμε για σπίτια που κοστίζουν 467.000 $. Η καθυστέρηση ενός έτους θα είχε μειώσει την αγοραστική μας δύναμη κατά 213.000 $ — πάνω από 30%.
Ενώ τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων δεν μας ώθησαν να μετακινηθούμε πέρυσι, σίγουρα μας έδωσαν ένα κίνητρο να δράσουμε γρήγορα. Αντίθετα, αν περιμέναμε μέχρι φέτος, δεν είμαι σίγουρος τι θα κάναμε. Γνωρίζοντας εμένα και την αποστροφή μου για το επαχθές χρέος, πιθανότατα θα ήμουν απρόθυμος να συνάψω υποθήκη. Θα είχα προσπαθήσει να βρω ένα σπίτι για να αγοράσω με μετρητά, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο τις επιλογές μου.
Όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι σε τρελά χαμηλά όπως το 2,625%, δεν σκέφτομαι δύο φορές να φέρω ένα στεγαστικό δάνειο. Είναι ένα αστείο. Θέλω μια υποθήκη στο σπίτι μου κάθε φορά και δεν θέλω ποτέ να το ξεπληρώσω. Το ποσοστό 2,625% δεν είναι δωρεάν χρήματα (και δεν θέλω να προσποιούμαι ότι είναι), αλλά είναι αρκετά φτηνό. Το χάσμα μεταξύ των αναμενόμενων μακροπρόθεσμων αποδόσεων των μετοχών (6,8%) και του επιτοκίου στεγαστικών δανείων μας (2,625%) είναι τεράστιο. Υπάρχει πολύς χώρος εκεί, μεγάλο περιθώριο λάθους.
Από την άλλη πλευρά, δεν υπάρχει σχεδόν καμία διαφορά μεταξύ ενός επιτοκίου 6,245% και των αναμενόμενων αποδόσεων της αγοράς 6,8%. Δεν υπάρχουν περιθώρια λάθους. Είμαι επιφυλακτικός με το να δανειστώ χρήματα με αυτό το επιτόκιο, ειδικά ένα τόσο μεγάλο ποσό. Θα προτιμούσα να μην έχω μια υποθήκη με τόσο υψηλά επιτόκια.
Τι επιφυλάσσει το μέλλον;
Αναμένω ότι η αύξηση των επιτοκίων θα έχει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα: Θα δροσίσουν την καυτή αγορά κατοικίας. Θα πέσουν οι τιμές; Πιθανώς. Αλλά ποιος ξέρει; Είναι ξεκάθαρο, όμως, ότι έρχεται μια στροφή.
Έχω μια χούφτα φίλους που είναι κτηματομεσίτες. Αν έχετε και εσείς φίλους κτηματομεσίτες, τότε ξέρετε ότι τείνουν να είναι μόνιμοι ταύροι όταν πρόκειται για τον κλάδο τους. Έχουν μια ακλόνητη πίστη στο μέλλον των τιμών των κατοικιών. Αλλά ακόμη και οι φίλοι μου που ασχολούνται με τα ακίνητα πιστεύουν ότι έχει ξεκινήσει κάποια αλλαγή.
Εδώ είναι ένα μακρύ (και ενδιαφέρον) σχόλιο στο Facebook από έναν από τους φίλους μου που ασχολούνται με τα ακίνητα:
Πέρυσι, οι τιμές των κατοικιών ήταν υψηλές, αλλά αυτές οι υψηλές τιμές μετριάστηκαν από τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια. Τώρα έχετε διπλό χάλι: υψηλές τιμές και υψηλά ποσοστά. Σήμερα φαίνεται σαν μια ιδιαίτερα κακή στιγμή για να αγοράσετε ένα σπίτι. Δεν είναι καλός συνδυασμός.
Λυπάμαι για τους ανθρώπους που πρέπει οπωσδήποτε να μετακινηθούν αυτή τη στιγμή. Βιδώνονται.
